Telefon
+48 663 830 517

Zasiedzenie nieruchomości

W prawie polskim znana jest instytucja tzw. zasiedzenia. Jej celem jest doprowadzenie do zgodności długotrwałych stanów faktycznych ze stanem prawnym. Stanowi ona wyraz przekonania, że długotrwałe niewykonywanie prawa przez uprawnionego jest stanem niekorzystnym albowiem prowadzi do utraty tego prawa.

Przepisy prawa przewidują możliwość nabycia w drodze zasiedzenia własności nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych.

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem, nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z powyższego wynika, że nabycie własności nieruchomości możliwe jest zarówno przy istnieniu dobrej, jak i złej wiary posiadacza. Różnica występuje jedynie w zakresie czasu trwania nieprzerwanego posiadania, które przy dobrej wierze posiadacza jest krótszy i wynosi dwadzieścia lat.

Przesłankami zasiedzenia są władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ ustawowego terminu zasiedzenia (dwadzieścia lub trzydzieści lat). Posiadanie wtedy ma charakter posiadania samoistnego, jeżeli posiadacz włada rzeczą „jak właściciel” i jest to dostrzegalne dla innych osób (np. korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, płaci podatki i reguluje inne obciążenia, przeprowadza remonty i naprawy czy uważa się za uprawnionego do rozporządzania rzeczą).

Samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie dwadzieścia lat – przy dobrej wierze posiadacza lub trzydzieści lat – przy złej wierze posiadacza. Momentem decydującym dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza jest chwila uzyskania posiadania. Przyjmuje się, że dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Świadomość posiadacza, że kto inny jest właścicielem nieruchomości, świadczy o jego złej wierze.

Przy obliczaniu czasu trwania posiadania możliwe jest doliczenie czasu trwania posiadania poprzedniego posiadacza. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.

Upływ terminu zasiedzenia prowadzi z mocy prawa do nabycia własności przez samoistnego posiadacza i do utraty tego prawa przez dotychczasowego właściciela. Orzeczenia sądu odnoszące się do tej kwestii ma charakter deklaratywny.